从代理的继承案件看房屋遗产的分割

笔者最近代理了诸多房屋遗产继承案件，都是要对房屋遗产进行分割变现，但继承人之间又不能协商一致，或者有些继承人占着房屋收取租金不愿分割出售，则房屋遗产分割问题陷入僵局。鉴于此类案件较多，本文旨在探讨房屋遗产分割方法，具体看法院在具体案件中如何适用。

《民法典》第一千一百五十六条规定：“遗产分割就当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用，不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”这条规定，说明对遗产进行分割时应掌握两条基本原则：一是有利于生产和生活需要，也就是不能把无法分割的房屋遗产，强行分开、割断，以致造成生产无法正常进行或给生活带来不便。二是不损害遗产的效用，房屋本身就是用来生产经营或居住生活的，不能因继承分割而改变了房屋的使用属性，丧失了房屋原有的使用价值。

房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人的实际需要，并兼顾各继承人的利益，可以采取以下两种方法分割房屋遗产：

第一种方法是采取折价补偿的方法。如果继承人之一愿意取得房屋，则一般是归其所有，由其按其他继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。这种分割方法是建立在继承人之一愿意取得房屋，并且有能力支付其它继承人的房屋折价补偿款，这种分割方法能够彻底解决房屋继承纠纷，达到一方继承人需要将房屋变现的目的。如果继承人都不愿意取得房屋，或者都愿意取得房屋，但没有能力支付房屋折价补偿款，则法院不会判决这种方法来进行分割。

第二种方法是采取共有方法，共有分为共同共有和按份共有两种形式。所谓共同共有就是继承人对房屋遗产平等地、不分份额地享有所有权，按份共有则是继承人按份额占有房屋遗产，并按各自的份额享受权利。这种分割方法只是判决各继承人共有房屋遗产，不能达到部分继承人变现的目的，并没有彻底解决房屋继承纠纷。在法院判决各继承人共有房屋的情况下则需另案提起共有物分割诉讼，极大的浪费司法资源和当事人的维权成本。

故，本律师在代理房屋遗产继承的案件当中，尽量采取第一种方法，尽可能让法院多做调解工作，协商确定好继承人各自的继承份额，然后由所有继承人一起去将房屋出售，再按各自的份额分割房屋出售款，这样就能一次性解决房屋遗产继承纠纷。

【作者简介】

合伙人，二级建造师。毕业于南京大学法学专业。常州市律协行政法业务委员会委员、常州市12348特邀律师、常州市经济广播电台特邀嘉宾、常州市钟楼区乐援法律服务中心理事。

执业以来办理了大量案件，在企业合同管理、人身侵权、行政诉讼等领域具有丰富的执业经验和独到的技巧。

擅长领域：企业法律顾问、复杂疑难的商事合同及公司业务案件、政府和公共事业法律事务、房地产和建筑法律事务、私人法律事务。